〔住まい〕〔生活〕のクチコミサイト「モテ住まい」

今回は、不動産投資家さんと不動産業者の関係について本音を書こうと思う。

当社の主に扱っている不動産は、自ら売主となっての不動産売却、自ら買主になっての不動産の買取、戸建、マンション、土地等の、売買仲介である。

もちろん、収益物件も扱うが、上記のものとは、扱い方が違う！

収益物件の仲介だけは、特殊な扱い方をしています。

私は、けっこう頻繁に、収益物件の売却の依頼をされることがあるが、そのままの価格で売却できるくらいの値段じゃないと受けない！

そのままの価格で売却できるだろうと思った物件は一般媒介で受けるが、基本的にＨＰやチラシに載せない！

何故だか、わかりますか？

理由　そのままで売れる価格で受けないと、不動産投資家さんから値段の交渉が入るに決まっているからです。

常識の範囲内の指値ばかりではなく、素人特有の無茶苦茶な指値が入ることが多いのですが、それを交渉をするのが嫌なのです。

不動産業者は、バナナの叩き売りをやっているわけではないので、無茶な指値は、非常に困ります＞＜　（そのうちバナナの叩き売りが来たりして・・・）

土地や分譲住宅であれば、３０００万円のものを１５００万円で交渉してくる人は、いません。

しかし、収益物件は、築１５年のアパート　３０００万円で利回り１０％（満室）を
１５００万円なら買いたい。。。しかも、融資が通ったら・・・（＾＾；）なんていう指値をする人がいるのです。

もちろん、お客様に不快感をあたえないように『それは、いくらなんでも厳しいと思いまよ』なんて言って、笑顔で断ります。

本音は、【売主に失礼すぎて言えません！】とか、【それなら私が即金で買います！】とか、【あと２％余分に回れば、キャッシュで買う人はいくらでもいますよ～ｗ】　なんて思うのですが、そんな失礼な断り方はしませんよ！

もし、先ほどの指値を売主さんに伝えたとしたら、ほとんどの売主は、『お前、アホか？』と言って、他の不動産業者に乗り換えるでしょうね。

もともと、相場より高いものを、相場より少々安くという指値は理解できます。

もしくは、入居率、立地が極端に悪かったり、事情有とか、古くて何ともならないような物件に対して、めちゃくちゃな指値をするのならわかります。（私もしますｗ）

以前、収益物件を、他の物件と同様に、ＨＰや新聞に載せたところ、不動産投資流行の影響なのか、無茶苦茶な方からの問い合わせや、指値をいただき困った経験があるのです。

何かの本を読んだ方なのかな？　年収４００万円の自己資金０円資産なし！のサラリーマンさんが、『その物件、１億になりませんか？　利回りが倍になれば、金融機関がＯＫしてくれるかもしれませんから、融資が通れば買いたいです！』なんて、電話をかけてきたことがありました。

まだ、若い方でしたので、親切丁寧にいろいろ説明してさしあげましたが、けっこう大変でした。

そんな経験から、私は、そのままで売却できそうな価格じゃないと扱わないのです。

売主様に、『この価格であれば、早期に売却ができると思います』と伝えて、それ以上の価格じゃないと売らない場合は引いて帰ってきます。

買主様から無茶な指値を受けて、無茶な価格をつけている売主様と、時間をかけて交渉して、交渉が成立してから買主様の融資を取り付けているより、妥当な価格のものや、値打ちな物件を、収益を探している、融資の心配をしなくていい不動産投資家さんや、不動産業者さんに売却したほうがいいのです。

無茶な価格の物件と、無茶な指値をするお客様を１００持っているより、妥当な価格の物件と、常識あるお客様を１０持っているほうが、制約率が高いのです。

私が出す物件概要書には、交渉不可！　融資条件付買付不可！と書いてあります。

当社に直接売却依頼をしてくださるお客様の物件や、経営者仲間、金融機関からの紹介を受けた物件を、私のお客様リストに載っているお客様に仲介するのです。

簡単に言うと、私が自信をもってお勧めできる収益物件を、私を信頼してくださっているお客様にしか売らないということです。

当社が、収益物件専門の業者なら、こんなやり方をしていたら、やっていけないでしょうね～。

投資物件専門の業者じゃないからこそできるやり方だと思っています。

これが、私の、収益物件の仲介なのです。


不動産投資家さんは、ここから重要！！！

私の知人の収益物件専門の不動産業者（Ｎ氏）の話をしましょう。

Ｎ氏は、収益専門の業者なので、収益物件であれば、どんな物件でも扱います。

美味しい物件は、売主様をしっかり口頭で押さえて、専任や専属にはしません。

専任や専属にするのは、並の物件か、並以下の物件です。

そしてＮ氏は、私と同じように、顧客リストを持っています。

収益物件を探している方のリストを持っていて、美味しい物件が出ると、リスト内の融資の心配のない方に資料を送ります。

それから、しばらくしてから、通常の物件と同じ扱いにして、自社のＨＰに載せて、それでも売れないとレインズやアットホームに登録します。

つまり、Ｎ氏は、美味しい物件がでた際、まずは、融資の心配のいらない、自分の中で特別なお客様にしか資料を出さないのです。

もちろん、適当に無茶な交渉をしてくるような方には、美味しい物件は出しません！
プロが見て、美味しいから、この方に買っていただきたいと思い物件を、持って行くのに、無茶な指値をされたら、感じ悪いですからね～。

とはいっても、Ｎ氏が美味しいと思った物件は、指値をしたくなるような物件は少ないですけどねｗ

私は、このブログを読んで下さっている不動産投資家の方に、美味しい物件を買っていただきたい！

美味しい物件を買うには、不動産業者が、この方には儲けていただきたい！と思うような付き合い方をすることが大切だと言いたいのです。

以前、Ｎ氏が私にこう言ってました。

『売主や業者の気持ちを全く考えずにバカ指しする奴は、俺たちが欲しいくらいの美味しい物件を紹介してもバカ指ししやがるｗ』

『なんでも指してやれの価値のわからん奴に美味しい物件買わせたくないよな～。』

収益専門の不動産業者全員が、同じ考えとはいいません。

いろいろな考え方がありますからね～ｗ

でも、美味しい収益物件を買いたいと思うなら・・・・

不動産業者に好かれるというのも、１つの手だと思います。

私が、不動産業をやっていけるのは、私の力なんてほんの少しなのです。

周りの方の力が９で私の力が１で、１０の仕事ができているのです。

不動産業者の私が、不動産業者に好かれろ！というのは、非常に書き辛いのですが、ブログの読者の皆様に、美味しい収益物件を取得していただきたいので、書かせていただきました。







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